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[楼市快报]这张图,告诉你2019年调控的最大秘密 [复制链接]

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只看楼主 使用道具 电梯直达
楼主  发表于: 2019-09-27
对于2019年八月数据,尤其可以显示。 nSxb-Ce  
B8UZ9I$n  
E./__Mz @  
:G`L3E&1s  
1我多次表明过观点。 qqe2,X?  
不管你们信不信,对于国家统计局70城房价指数,我是不相信的。 !)%>AH'  
至于理由,不嫌麻烦的朋友可以去翻翻宋富贵在前几个月的文章。 Be{/2jU%  
JEsLF{  
但是,70城房价指数我还很关注,因为数字虽然我是不信的,但我是相信排名的。研究其排名的先后,尤其是新房环比、同比涨幅全国前几名的城市,对于解释以往的调控和预判未来的调控,是非常有帮助的。 \o B'  
八月数据,如果把里面的环比排名拿出来,涨幅达到1%的城市有13个。 7<3U?]0  
为什么以1%为临界点呢? ,!I?)hwOC  
因为在国家眼中,1%应该是房价懂政治的标准。 v]:+` dV  
DikdC5>O>m  
>I4p9y(u  
2016年10月之后,北京从未环比涨幅达到1%。(2016年九月北京环比涨幅4.9%) W-z90k4Z5  
0iJ!K;A2%  
2016年10月之后,上海从未环比涨幅达到1%(2016年九月北京环比涨幅3.2%) VT% KN`l  
i*S|qX7``  
所以,1%以内,应该是上面认为新房房价不过热的最好标尺。 j0iAU1~_VX  
2019年8月,新房房价超过1%涨幅的城市一共13个,分别是: ^sifEgG*d  
skIiJ'db  
南宁    2.3% /2;dH]o0  
*****    2.2%唐山    1.9%银川    1.8%扬州    1.7%石家庄    1.4%襄阳    1.3%昆明    1.2%济宁    1.2%宁波    1.1%武汉    1.1%包头    1.1%吉林    1.1%北海    1.0% Xnv@H:$mxk  
pWs\.::B  
(#!] fF"!x  
一眼望过去,以城市的等级分,似乎规律性不强。 OXHvT/L`  
5@`F.F>"  
1、没有一线城市。 M18qa,fK{  
2、有二线城市,包括强二线一个——武汉、弱二线三个——石家庄、昆明、宁波。 ;} lT  
3、剩下的都是三线城市。 weAn&h|  
#:J: YMv  
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*Jvxs R'a1  
]~-*hOcQ4  
0K<x=-cCB  
X^}A*4j  
2 J["H[T*  
hv* >%p  
然而,当你以地域来划分城市时候,就会发现有了点意思。 <B6[i*&  
QyPg |#T2>  
@}<"N  
东北、华北城市:呼市、包头、吉林、唐山、石家庄 8|O=/m^]  
OJAx:&]3  
西南城市:南宁、昆明、北海 ZJ;LD*  
西北城市:银川、 *E:x E/M!2  
华中城市:武汉、襄阳 }N3V5cab  
长三角城市:宁波、扬州 b~7Jh:%@;  
华东城市:济宁 dUS  ZNY  
长三角城市:宁波,扬州这样的城市,新房房价上涨较快我不奇怪,因为毕竟长三角经济要领先全国很多。 #(C/Cx54  
2019年,苏州涨完,无锡涨,无锡涨完,常州涨,宁波和扬州涨的快点不奇怪。 \PpXL*.  
关于长三角这一轮的行情,是一个大题目,不再展开,过两天准备写专题。 ?d$"[lKX  
武汉和襄阳也相对正常。武汉是中国除北上广深最重要的城市,房价涨快点也正常。武汉涨快点,带动襄阳也正常。 >$\Bu]{1  
至于银川,这个全国房价最低的省会城市,涨的快点,更多的属于补涨。起点低呀,稍微涨个百十块钱就很明显。 gv#4#]  
济宁,闹不好是因为旁边的临沂传染的。 G。g|jP'n  
然而,不能理解的是,在2019年三季度这样一个时点,为什么主要涨幅的城市集中在东北和华北城市,以及西南地区。 AUfS-  
然而,是个中国人都应该知道,东北、华北经济不振已经多年,西南增长率虽高,但毕竟经济的底子太薄。 <I; 5wv  
但为什么房价却在这个国家经济不景气地区领先抬头呢? =SAV|  
在2017-18年,这些区域实际上已经有了较大的涨幅,特别是西南,华北。 845 W>B  
|; $Bb866/  
c<w avvfUo  
9R p2W  
!}y1CA  
-4w%Iy  
3 jin db#)bz  
q-nER<  
回答这个问题,还得从上一轮调控的“初心”说起。 M;+IZr Wkl  
相信绝大多数的人,不会忘记,上一轮调控最原始的目标是什么? %-+j  
很简单,三个字——去库存。 xRum*}|4  
把地方政府积压的土地去库存。 Qzqc 。T  
把开发商土地上的商品房去库存。 hQRL,?  
截止到现在库存去的怎样呢? Fj1NN  
~i ,"87$[  
这是某权威机构,根据各地房管局和土地局大致算出来的中国主要区域商品房(含公寓和商业)库存周期图。 ESTM$k }X  
注意两点: A%u_&a}  
+dk f cG  
%MZP)k,&U  
1、统计标准不是以某城市为范围,而是该区域所有城市库存,比如京津冀,不单单是北京和天津,而是整个北京、天津和河北下辖的一线、二线、三线、四线城市。所以,很可能区域中心城市库存不高,但是周边低等级城市库存较高。 /c`^iPb  
~S*b  
2、上面标注的时间单位是年,不是月。 +m)q%I>  
x5h~G  
9CJ(Z+;OM  
\OQkZ.cU;  
全国库存最大的是区域就是东北华北区域,其中内蒙古库存量已经达到了令人发指的7.4年,京津冀也达到了5年。 O^Q ,-=tA\  
全国情况比较好的是长江中游区域,成渝区域和广东区域、中原区域,基本库存在1年-1.5年上下。 thc <xxRP  
其他区域在两年左右。 =dZHYO^Cv  
对于东北、华北、西北,去库存研究是个长期的工作,城市等级越是向下,这越艰难。 uo2'"@[e  
;f1q LI  
=2Cj,[$  
+1rkq\{l  
: "Y*<=x#2  
7B7&9<gc  
t~``md4  
4 t$J。+}}I  
= &tmP  
怎么才能去库存? dY(;]sxFr  
经过上一轮的教育,无论中央和地方都认识到,降价去不了库存,涨价才能去库存。 _%/}>L>-`8  
买涨不买跌,是人性的使然,同样也是去库存的法门。 kLj$@E`4  
S<`I Jpkv  
! | #83  
+s++7<C  
但是,涨价也是有学问的。 ea'&xs#GK  
不能不涨(月度环比小于1%),对于买房投资,不涨就是亏。 OsqN B'X  
跑不赢通胀的房产投资,何必要投? K2{aNv R)t  
不能大涨(月度环比大于2.5%),大涨必然引发调控。 ? *>]")[>  
对于大涨的城市,房价变成了政治问题,稳定问题,政治稳定问题优先级高于经济去库存问题。 piy`zc- yu  
当区域中心城市房价被控,周边城市群就更难去库存了。 D jq!P  
所以,只能选择小涨。 +Q$h ]^>~  
s{0aBeq  
对于东北、华北、西北、西南都是如此。 H+E$:)gN  
只有一个例外,就是环京。 S35~Cp  
那里太特殊,虽然是河北地界,但是他是属于北京市场,北京必须讲政治。对于这些“三北”+“西南”,这些城市的房价,国家也会更加容忍一些。 MUnEuhXTr  
只要别出像苏州那样的妖,只要别出西安那样的怪,就行。 ,:LA.o}h  
对于区域中心城市是这样。 iOAbaPN  
对于中心城市周边的城市群,更是如此。 F$BbYf2i  
毕竟,海淀区三里河路9号,住建部的领导也知道,地方债从今年四季度已经要开始花明年的钱了。
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supmyu 昆币 +1 -来自昆山论坛APP 2019-09-27
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